20年的二手房值不值得买

  “*近看了一套二手房，位于二环内主城区繁华地段，小三室紧凑户型，公摊还不到10%，主要是价格每平方米只有1万元左右，与同地段均价2万元的新房相比实在诱人。该房源楼宇瓷砖一贴到顶，墨绿色落地窗宽敞明亮，一排排参天大树郁郁葱葱，出入的业主熙熙攘攘，这个已使用快20年的房子看起来一点也不旧。”购房者赵先生想请教业内人士，这样的住宅值不值买?

  “房子年限一般是指房子建筑所在土地的使用权限，按规定，土地用途住宅的为70年、土地性质商业的公寓是40年，但这并不是寿命年限。” 某地产公司赵总表示，过去的2级砖混结构楼宇设计寿命都在80年，而作为钢架构和钢筋混凝土的1级建筑规划设计常规使用的寿命则在80-100年。实际上，设计师在建筑物寿命预估方面往往比较保守，现实中楼宇使用年数的限制会远超于设计的寿命区间，在不偷工减料的前提下，一栋建筑物很少因设计年限而“寿终正寝”。

  购房时人们的主要诉求是地段、价格、品质、户型，而交房后环境的优越感、居住的舒适性、出行是否便捷，特别是生活成本的高低会受到关注，可以说直接关乎业主生活的幸福等级。

  一套住宅是否物超所值，这就需要楼盘周边城市配套给力，需要实践去考量和验证。地产资深策划人靳先生认为，老社区成熟地段的楼盘住宅，在教育、医疗、购物、出行等方面优势明显省时省力，与远郊偏僻区域相比，可节约不少时间和生活成本，这便是老城区房魅力使然，购房者青睐的关键。

  快20年产权的住宅值不值买?除了看地段、品质等硬件因素外，物业服务的水平也很重要。某机构王经理告诉笔者：“现今，在产品比内力的房地产下半场，知名品牌高水准物业，可使楼盘住宅增值*，这已是购房者选房的必要条件之一。事实上，西安前些年不少品牌房企所开发的楼盘，虽然已有十几年，但售价却与同区域新楼盘比肩甚至反超。所以，购买二手房不能以产权年限一概而论，高颜值、保养好、物业服务水平高的住宅和人一样抗‘衰老’。”

  “《物权法》虽然明确住宅土地使用权可自动续期，但并不表明土地使用权人没有义务缴纳土地费用。按有关政策规定，住宅土地使用年数的限制届满前，使用业主能申请续期，经政府部门同意后，重新签订出让合同并支付相应土地出让金，办理土地使用权续期登记。未申请续期或续期没获批准的前提下，土地有效期到期国家有权无偿收回。”某地产公司刘总指出，住宅产品的土地使用年数的限制是有严格规定的，一套高质量二手房住宅寿命或许不止70年，但土地使用年数的限制已满20年，购买后使用权限就少20年。所以房子年龄是个相对的概念，这一点购房者一定要考虑清楚。

  品质差的楼盘居住10年，出现设施老化、瓷片脱落、楼宇外立面陈旧不堪等现象很常见。快20年的社区，如果再没有品牌物业的长期维护经营管理，许多业主早就搬离，将房子出售或出租了。某房屋中介杨经理告诉笔者：“对这种的楼盘二手房，购买者一定要多次实地察看，仔细地了解物业，弄清楚小区居住户多还是租住户多。当然如果是学 区房，购买最大的目的是为孩子上学，那又另当别论。”

  购买使用20年左右的房子，申请住房贷非常容易被银行拒绝。在这一点上，高品质楼盘申请*比例大一些、在银行办理或许会顺利一些。但对于品质一般、物业管理又不怎么知名的住宅，购买者*有付全款的心理准备。

  购房者何先生说：“几月前，我在南郊购买了一套使用已15年的住宅。客观的讲，这个小区楼盘外立面、绿化、物管等都还算过得去，但开发商、小区以及物业公司都不怎么知名。按中介要求交完*款在银行申请按揭贷款时，被要求提高*比例达60%，且贷款年限*多只能是15年。后来一咬牙在朋友那里借了些钱付了全款。”

  一般来说，高层楼宇电梯的使用的时间为25年左右，产权快20年的房子住进去要不了几年，就到了楼宇电梯等公共设施更换、大维修的时间。在此前提下，如果业主因某一些原因需要出售，是很难脱手的。了解中，在某二手房中介现场，一位正在办理出售房屋手续的李先生说：“我这套房子小三室已居住16年了，现在想出售后购买一套大一点的房子，因为品质一般，在前一个中介挂了近三个月都没卖出去，现在想多找几家中介碰碰运气。”

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