买房“新人”必备：购房前的心理资料知识准备

  作为头次买房新人来说，房地产的很多事情与概念都不是很清楚，以至于在买房时模模糊糊，买房后焕然大悟却为时已晚。以下是为头次买房新人们准备的新人必备，包括购房心理上的准备、购房资料准备以及购房知识准备，希望对大家有所帮助。

  对房价的上升或是下降要准备好。很多购房者在购置房屋时都希望房产能在今后*。这也要从两个方面来进行判断。

  (1)如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑，在同一水平线上，再第一先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价*的因素。

  (2)如果是*或自住兼*，建议第一先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业类型)。同时，由于目前国家的政策偏向为限制房产*行为，因此，在购置新房前较好对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在内，主要为如果房屋未满五年即进行转让需交纳营业税(评估价*建筑面积*5.85%)和房屋评估价1%的个人所得税。

  楼盘价格受外部因素影响较大，虽然目前武汉房价呈上涨态势，但也不排除个别楼盘会有下跌的情况出现。因此，消费者购房前一定要端正心态。

  通过第1步的价格准备之后，您会对适合您支付能力的购房区域有一个大致的判断。下一步就是如何明智的选择购房区域了。购房区域从大体上可大致分为核心城区及近郊区。两者区别为核心城区配套齐全但多为高层，社区规模较小，价格高。近郊区配套有待完善，但社区规模大，价格较低。因此选不一样的区域代表您选择了完全不同的两种生活方式。到底哪种生活方式适合您，可以从自己多年来的生活地域和生活小习惯做出判断，也可以到两种不同的区域体验一下。从小的方面来说，如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变，应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。如果有小孩，教育设施也应该考虑到位。

  如果您准备一次性付款，那么较好还是能准备一定的家庭应急资金。如果您决定贷款，就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款是固定的一项生活支出，这就需要您有相对来说比较稳定的工作及收入来源。同时，由于增加了贷款的支出，不可避免会对之前的财务计划产生一定的影响，因此，在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划，以免购置房屋后对日常生活产生影响。

  据财务专业的人建议，住房贷款较好占家庭总收入的30%以下，否则会影响生活品质。

  由于目前的法制尚不健全，房产市场尚不规范。购房置业是一个很复杂的过程，在这样的一个过程中，购房者自然要承担一定的风险，而这种购房风险在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因为目前开发商销售的房屋多数都属于期房，购房者只能凭借销售人员的介绍、一块地和设计图纸来决定是不是购买。因此，购房过程中可能会存在广告欺诈、销售手续不全、房屋的品质存在问题、面积不符、开发商违反合同、违反规划等情况。

  (1)外地人：提供自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上的正常纳税证明或社保证明(补缴不获资格)。另，家庭在本地须无房产。

  (2)婚姻状况正本：未婚证/结婚证/离婚证(公积金贷款需提供离婚协议)。

  (3)配偶身份证/*簿/军官证/护照/回乡证/台胞证等合法身份证明文件(已婚状况)。

  注意：港澳人士需提供回乡证、外籍人士需提供护照、台籍人士需提供台胞证。(外国人的护照，如是用外国文书写的，须同时提交经公证的中文译本原件。)

  (4)买房人若为未成年人的，提供身份证、*簿、出生证;监护人提供其和配偶的身份证、*簿、结婚证。

  如果要办理按揭贷款，需要提前查个人信用，以免有信用违约不获批贷款。而申请公积金贷款的买家，则需要计算清楚个人可贷金额，以免贷款额度不足导致预估出错。如为夫妻买房，较好双方都查。住宅建筑面积在90平方米以下的，买方是头次置业者，在递件后拟办理契税减免的，要提交《个人房屋产权情况证明》，可向交易核心申请出具。此外，按揭贷款购房者还需向银行提供以下资料：

  (1)借款人所在单位盖章开具的收入证明(收入证明必须为所有月供款的2倍或以上)。

  (2)其他资产证明：近6~12个月收入流水证明、车、租约、定期存款、债券、保险等，也可提供贷款银行还款活期存折。

  (3)如借款人为外地人的：提供近两年内连续一年的纳税证明或社保证明;以家庭为单位的无房证明。

  (4)如果购房者需要申请公积金贷款，还要准备公积金卡和公积金缴存明细证明。

  1、楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房，往往是买不到的。那么“均价”到底是什么呢?开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格，这样的价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

  2、楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有过大的实际意义，只是参考价而已。

  3、砖混结构住宅：砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

  4、砖木结构住宅：砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。目前这种结构在北京较少采用。

  5、钢筋混凝土结构住宅：钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震能力好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。

  6、住宅的开间：就是住宅中房间的宽度。住宅建筑的开间一般为：2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

  7、住宅的进深：就是指住宅的实际长度。为了能够更好的保证住宅拥有非常良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

  8、住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼地板面或楼板面之间的距离，也就是一层房屋的高度。现住宅的层高一般在2.7米——2.9米。

  9、住宅的净高：住宅的净高是指地板面上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用以下公式来表示：净高=层高-楼板厚度

  10、房屋的产权：指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，最重要的包含对房屋的占有，使用，处分和*权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。

  (2)税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。

  (3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。

  12、契税：是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的特殊的比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

  (1)征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。

  (2)税率。契税税率为3%~5%。对于购买自用普通住宅的个人减半征收契税。

  13、个人住房贷款：包括：个人住房商业性贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款、

  个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

  个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。

  凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款(这种贷款方式简称个人住房组合贷款)。

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